Le Dispositif Jeanbrun : investir dans l'immobilier locatif avec l'amortissement fiscal
Découvrez le nouveau mécanisme fiscal qui remplace le Pinel : amortissement déductible du revenu global, applicable sur tout le territoire français, pour le neuf et l'ancien rénové.
Objectifs du dispositif
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Estimation indicative basée sur les taux 2026. Ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé dispositif « Relance Logement », est un nouveau mécanisme fiscal d'investissement locatif inscrit dans la loi de finances pour 2026. Il vise à relancer la construction de logements locatifs en France après la disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt forfaitaire, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers — voire de votre revenu global.
Logements neufs
VEFA ou construction propre dans des bâtiments collectifs.
Tout le territoire
Aucun zonage : zones A, B, C toutes éligibles.
Amortissement fiscal
Déduction annuelle sur revenus fonciers ou revenu global.
Engagement 9 ans
Location nue à usage de résidence principale du locataire.
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Télécharger le guide gratuitLes 2 volets du dispositif
Le dispositif Jeanbrun se compose de deux volets distincts, chacun avec ses propres règles et avantages fiscaux.
L'investissement dans le neuf
S'applique aux logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d'habitation collectifs, ainsi qu'aux logements que l'investisseur fait construire.
- Logements neufs ou VEFA en bâtiment collectif
- Ou logements construits par l'investisseur
- Performance énergétique assurée par la RT2020
- Pas d'exigence DPE spécifique requise pour le neuf
L'investissement dans l'ancien avec travaux
S'applique aux logements anciens réhabilités dans des bâtiments d'habitation collectifs, sous réserve de réaliser des travaux importants.
- Travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition
- Travaux concourant à la production d'un immeuble neuf
- Ou travaux de réhabilitation lourde (art. 150 U CGI)
- Obligatoire : DPE classe A ou B après travaux
Le mécanisme d'amortissement
Le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d'impôt mais sur un amortissement fiscal : une déduction annuelle de la valeur du bien sur vos revenus fonciers, voire sur votre revenu global.
Principe de l'amortissement
L'amortissement fiscal permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition (hors foncier) du logement pendant toute la durée de l'engagement. Cette déduction vient réduire — et peut même annuler — votre revenu foncier imposable.
La valeur du terrain est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Seuls les 80 % restants (construction) sont amortissables.
Contrairement aux dispositifs précédents, l'amortissement Jeanbrun peut être imputé directement sur le revenu global du foyer fiscal, rendant le dispositif particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés.
Calcul du plafond économique
Il n'existe pas de plafond légal sur le prix d'achat. Mais le mécanisme crée un plafond économique : au-delà d'un certain montant, l'amortissement calculé dépasse le plafond annuel et devient inutilisable.
Exemple — Location intermédiaire (neuf)
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel | Plafond majoré* | Prix maximum optimisé |
|---|---|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € | — | 285 714 € |
| Location sociale | 4,5 % | 10 000 € | 12 000 € | 277 778 € |
| Location très sociale | 5,5 % | 12 000 € | 16 000 € | 272 727 € |
* Le plafond annuel est majoré de 2 000 € pour la location sociale et de 4 000 € pour la location très sociale lorsque 50 % au moins des revenus bruts du foyer fiscal proviennent de ces locations.
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Location intermédiaire | 3,0 % | 10 700 € |
| Location sociale | 3,5 % | 10 700 € |
| Location très sociale | 4,0 % | 10 700 € |
Contrairement au neuf, le plafond d'amortissement pour l'ancien est unique à 10 700 €/an, quel que soit le type de location. Par ailleurs, un déficit foncier majoré jusqu'à 21 400 €/an peut être activé séparément pour les travaux de rénovation énergétique (jusqu'au 31/12/2027).
Plafonds de loyer et de ressources
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer et s'assurer que les ressources du locataire ne dépassent pas certains seuils. Ces plafonds varient selon le type de location et la zone géographique du bien.
Les 3 catégories de location
Location intermédiaire
Plafonds fixés par le III de l'art. 199 novovicies du CGI. S'adresse à des ménages aux revenus modestes à intermédiaires.
Location sociale
Plafonds fixés par le 3° du A du I de l'art. 199 tricies du CGI. Loyers plus bas que l'intermédiaire pour les ménages à revenus plus modestes.
Location très sociale
Définie par l'art. 199 tricies. Cible les ménages aux revenus les plus faibles avec des loyers encore plus abordables.
Plafonds de loyer au 1er janvier 2026
En €/m², charges non comprises. Plafond de zone × surface utile × coefficient (0,7 + 19/surface, max 1,2).
| Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 19,51 € | 13,68 € | 10,93 € |
| Zone A | 14,49 € | 10,17 € | 8,12 € |
| Zone B1 | 11,68 € | 8,20 € | 6,55 € |
| Zone B2 | 10,15 € | 7,12 € | 5,69 € |
| Zone C | 10,15 € | 6,15 € | 4,91 € |
Exemple — Logement de 41 m² en zone A
Conditions et engagements
Pour bénéficier du dispositif, l'investisseur doit respecter un ensemble de conditions strictes pendant toute la durée de l'engagement.
Engagement de location (9 ans minimum)
- Louer le logement nu (non meublé) à usage d'habitation principale
- Louer de manière effective et continue pendant 9 ans
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires
- Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal
- Ne pas louer à un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus
L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement. Une fois l'engagement pris, vous ne pouvez plus revenir en arrière pour le logement concerné.
Sanctions et cas d'exonération
En cas de non-respect d'un engagement, le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits, divisé par le nombre d'années de déduction, puis ajouté au revenu global avec application du quotient.
Cas d'exonération de pénalité
- Invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable
- Licenciement du contribuable
- Décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune
Via une SCI (société)
Le dispositif s'applique également pour une société non soumise à l'IS (SCI à l'IR). Le porteur de parts doit conserver la totalité de ses titres pendant 9 ans. Il est interdit de louer à un associé ou à un membre du foyer fiscal d'un associé.
Dispositif Jeanbrun vs Pinel
Le dispositif Jeanbrun se distingue du Pinel sur plusieurs points majeurs. Voici les différences clés pour vous aider à comprendre l'évolution du cadre fiscal.
| Critères | Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun ✓ |
|---|---|---|
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement fiscal déductible |
| Zonage géographique | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf + Ancien avec travaux (DPE A ou B) |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans au choix | 9 ans (engagement unique) |
| Imputation fiscale | Réduction directe de l'impôt dû | Déductible du revenu global (plus avantageux) |
| Période d'application | Terminé le 31/12/2024 | 2026 à 2028 |
| Plafond de l'avantage | % du prix (ex. 9 % sur 9 ans) | Jusqu'à 12 000 €/an (très social) |
Cas particuliers et incompatibilités
Logements exclus
Le dispositif Jeanbrun n'est pas applicable aux :
- Immeubles classés ou inscrits (monuments historiques)
- Immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine
- Logements bénéficiant déjà du Denormandie ou Cosse
Incompatibilités
Vous ne pouvez pas cumuler Jeanbrun avec :
Pour le volet neuf :
Dispositif Cosse / Loc'Avantages (art. 199 undecies C)
Pour le volet ancien :
Malraux, Cosse, Denormandie, Loc'Avantages
Démembrement de propriété
L'amortissement n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
En cas de revente
Avant la fin des 9 ans
Double taxation : reprise immédiate des amortissements déduits + taxation de la plus-value immobilière. Les amortissements sont toutefois divisés par le nombre d'années de détention (mécanisme du quotient).
Après les 9 ans
Les amortissements sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value (prix d'acquisition majoré de 7,5 % frais + 15 % travaux). Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement (exonération IR à 22 ans, exonération PS à 30 ans).