Rappel du mécanisme fiscal
Le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers — et non sur une réduction d'impôt. Cela change fondamentalement la mécanique de l'avantage fiscal.
La base amortissable est de 80 % du prix d'acquisition (hors meubles, hors terrain pour le neuf). Cet amortissement est déduit chaque année du revenu foncier net imposable, réduisant ainsi l'assiette soumise à l'IR et aux prélèvements sociaux.
Amort. annuel = min(Base × taux, plafond)
Économie = Amort. × TMI
Calculez votre économie réelle
Ces exemples sont des cas types. Votre situation personnelle (TMI, revenus fonciers existants, zone, type de bien) peut conduire à des résultats différents. Nos conseillers réalisent des simulations sur mesure.
Exemple de référence — 250 000 € en location intermédiaire
Un investisseur achète un appartement neuf 250 000 € en zone A, opte pour la location intermédiaire. Calcul complet de son avantage fiscal annuel.
Appartement neuf — 250 000 € — Zone A — Location intermédiaire
Taux d'amortissement : 3,5 % / an — Plafond annuel : 8 000 €
4 simulations selon votre situation fiscale
Sur la base d'un bien à 250 000 € en location intermédiaire, voici l'impact réel selon votre tranche marginale d'imposition et la présence ou non de revenus fonciers existants.
TMI 30 % — sans revenus fonciers
30 %TMI 41 % — sans revenus fonciers
41 %TMI 30 % — avec revenus fonciers existants
30 %TMI 41 % — avec revenus fonciers existants
41 %Déficit foncier majoré : lorsque l'investisseur bénéficie du volet « ancien avec travaux » et génère un déficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 € en droit commun), à condition que les travaux comprennent des rénovations énergétiques permettant de sortir le logement du statut de passoire thermique.
Fiscalité lors de la revente
La revente d'un bien Jeanbrun obéit au régime des plus-values immobilières des particuliers. Contrairement au LMNP, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value.
⚠ Avant 9 ans Revente en cours d'engagement
Une revente avant le terme de l'engagement de 9 ans entraîne la rupture de l'option irrévocable.
✓ Après 9 ans Revente libre — exemple à 10 ans
Après l'engagement de 9 ans, le propriétaire revend librement. Les amortissements ne sont pas réintégrés.
Calculez votre économie réelle
Ces exemples sont des cas types. Votre situation personnelle (TMI, revenus fonciers existants, zone, type de bien) peut conduire à des résultats différents. Nos conseillers réalisent des simulations sur mesure.
Abattements pour durée de détention
La plus-value réalisée lors de la revente bénéficie d'abattements croissants selon la durée de détention, menant à une exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Imposition résiduelle globale |
|---|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % sur la PV brute |
| 5 à 6 ans | 6 % | 1,65 % | ~33,9 % |
| 6 à 21 ans | +6 %/an | +1,65 %/an | Décroissant |
| 21 à 22 ans | 4 % (dernière année) | +1,60 % | ~4,2 % (PS seulement) |
| Après 22 ans | Exonération IR | Abattements PS continuent | PS résiduels seulement |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale | 0 % — Exonération complète |
Avantage clé vs LMNP : sous le régime Jeanbrun (revenus fonciers), les amortissements déduits ne viennent pas majorer la plus-value imposable à la revente. Sous le régime LMNP (BIC), les amortissements pratiqués sont réputés déduits et viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value professionnelle, augmentant mécaniquement la base imposable.
Déficit foncier majoré à 21 400 €
Le volet « ancien avec travaux » combiné à des rénovations énergétiques significatives permet de doubler le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Conditions pour bénéficier du plafond majoré
- Logement classé E, F ou G avant acquisition
- Réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation…)
- Atteinte d'une classe D ou supérieure après travaux
- Certification des travaux par un professionnel RGE
- Option pour le volet « ancien avec travaux » du dispositif Jeanbrun
Régime de droit commun
Plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global
Volet ancien + rénovation énergétique
Plafond doublé grâce au dispositif Jeanbrun et aux travaux énergétiques