(A bis, A, B1)
location minimum
du prix d'acquisition
(intermédiaire, sociale, très sociale)
Conditions relatives au logement
Le bien immobilier doit répondre à plusieurs critères portant sur sa nature, sa localisation, son affectation et ses caractéristiques techniques.
Volet Neuf
Logements neufs ou assimilés
- Logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA)
- Logement acquis dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
- Logement que le contribuable fait construire
- Logement en réhabilitation assimilé à neuf par les travaux
- Respect des normes énergétiques RE 2020 (bâtiments neufs)
- Usage d'habitation principale pour le locataire
- Première mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement
Volet Ancien avec travaux
Logements anciens rénovés
- Logement ancien acquis avec travaux d'amélioration importants
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération
- Logement classé E, F ou G avant travaux (passoire énergétique)
- Atteinte d'une classe D minimum après rénovation
- Réalisation des travaux par des professionnels qualifiés RGE
- Première location dans les 30 mois suivant l'acquisition
- Attestation de performance énergétique avant et après travaux
Affectation obligatoire
Le logement doit être la résidence principale du locataire
Le locataire doit y établir sa résidence principale. Pas de location saisonnière ou meublée touristique.
Le bien doit être loué vide (non meublé). La location meublée est incompatible avec le dispositif.
La location doit être effective et continue pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans.
Vérifiez votre éligibilité avec un conseiller
Notre guide détaillé vous permet de vérifier chaque condition et d'évaluer la pertinence du dispositif pour votre situation. Nos conseillers sont disponibles pour une analyse personnalisée.
Zones géographiques éligibles
Le dispositif Jeanbrun cible les zones où la tension locative est la plus forte. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles.
| Zone | Communes concernées | Tension locative |
|---|---|---|
| A bis | Paris et 76 communes de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) | Très forte — marché très tendu |
| A | Île-de-France (hors A bis), Côte d'Azur (Nice, Cannes, Antibes), Lyon, Marseille, Montpellier, Genève française, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Strasbourg | Forte — demande supérieure à l'offre |
| B1 | Agglomérations > 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, La Rochelle, Saint-Malo, Outre-mer, Corse | Modérée à forte |
Les zones B2 et C ne sont pas éligibles. Contrairement au Pinel dans certaines configurations dérogatoires, le dispositif Jeanbrun est strictement limité aux zones A bis, A et B1 où le besoin en logements intermédiaires est avéré.
Plafonds de loyers
Les loyers sont encadrés par zone et par niveau de location. Ils sont calculés par rapport à un loyer de marché de référence et modulés par un coefficient d'ajustement.
Loyer maximum applicable (par m²)
Coefficient = 0,7 + 19 / S — où S est la surface utile du logement (surface habitable + 0,5 × surface annexes, plafonnée à 8 m²)
Location intermédiaire — plafonds 2026 (€/m²/mois)
Exemple de calcul — Appartement 41 m² en zone A bis (location intermédiaire)
Les plafonds sont révisés chaque année par arrêté ministériel, en général en janvier. Le loyer appliqué ne peut dépasser le plafond applicable à la date de signature du bail.
Plafonds de ressources des locataires
Les ressources du locataire (revenus fiscaux de référence N-2) sont vérifiées à l'entrée dans les lieux. Elles varient selon la zone et la composition du foyer.
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € |
| Personne seule ou couple + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € |
| Personne seule ou couple + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € |
| Personne seule ou couple + 3 personnes à charge | 121 135 € | 110 753 € | 80 816 € |
| Personne seule ou couple + 4 personnes à charge | 136 368 € | 124 630 € | 91 078 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 224 € | + 13 886 € | + 10 161 € |
L'engagement de location de 9 ans
Le contribuable s'engage, via une option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus, à louer le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans.
Option irrévocable : une fois exercée, l'option ne peut pas être rétractée. Elle est globale pour l'ensemble du bien et de la période de 9 ans. En cas de rupture de l'engagement, les amortissements déduits sont réintégrés dans les revenus fonciers imposables.
Périodes de vacance locative
Une vacance locative temporaire n'interrompt pas l'engagement, à condition que :
- → Le bien soit remis en location dans les meilleurs délais
- → Le propriétaire puisse justifier des démarches effectuées
- → La durée de vacance reste raisonnable (en pratique : quelques mois)
Cas de rupture autorisés
Certains événements permettent de mettre fin à l'engagement sans pénalité :
- Décès du contribuable ou de son conjoint
- Invalidité de 2e ou 3e catégorie (Sécurité sociale)
- Licenciement (hors démission)
- Expropriation pour cause d'utilité publique
Investissement en SCI et démembrement
Le dispositif peut être utilisé par des personnes morales sous certaines conditions strictes. Le démembrement de propriété est en revanche incompatible.
Société Civile Immobilière (SCI)
Le dispositif Jeanbrun peut être souscrit par des SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés. L'amortissement est alors imputé au niveau de la société et transmis aux associés à proportion de leurs droits.
✓ Conditions requises
- SCI soumise à l'IR (régime transparent)
- L'associé personne physique exerce l'option
- Amortissement imputé sur quote-part de revenus fonciers
- Respect des plafonds de loyer et ressources
- Engagement de location de 9 ans par la SCI
✕ Ce qui est interdit
- SCI soumise à l'impôt sur les sociétés
- Démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété)
- SCPI (pas d'éligibilité directe)
- Location à un associé ou membre de son foyer fiscal
- Location à un ascendant ou descendant de l'associé
Démembrement de propriété
Le démembrement de propriété entre usufruit et nue-propriété est incompatible avec le dispositif Jeanbrun. L'avantage fiscal est réservé au propriétaire en pleine propriété. En cas de démembrement postérieur à l'acquisition, l'option est considérée comme remise en cause et les amortissements déduits sont réintégrés.
Logements exclus et incompatibilités
Certains biens et certaines situations sont explicitement exclus du champ d'application du dispositif Jeanbrun.
Logements exclus
- Locaux commerciaux ou professionnels reconvertis
- Logements déjà affectés à l'habitation et revendus sans travaux significatifs
- Résidences de tourisme, hôtels et meublés
- Logements financés par un PLS (Prêt Locatif Social) ou PLAI
- Logements dont le permis de construire a été déposé avant 2024
- Monuments historiques et logements soumis à la loi Malraux
- Logements en zone B2 ou C
Incompatibilités
- Régime micro-foncier (incompatible — le régime réel est obligatoire)
- Régime de la location meublée (LMNP/LMP)
- Déduction des intérêts d'emprunt en régime Pinel simultané
- Location à un membre du foyer fiscal du contribuable
- Location à un ascendant ou descendant direct
- Autre dispositif d'amortissement appliqué au même bien
- Déficit foncier déjà imputé sur les revenus de l'année de l'option
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect des conditions entraîne une remise en cause des avantages fiscaux obtenus, avec des conséquences financières significatives.