L'amortissement fiscal : comment ça marche ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal, et non sur une réduction d'impôt forfaitaire comme c'était le cas avec le Pinel. Cette différence est fondamentale.
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition hors foncier du logement de vos revenus fonciers. Cette déduction peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
La valeur du terrain est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Seuls les 80 % restants (valeur de la construction) sont amortissables.
Formule de calcul
Base amortissable
Amortissement annuel
Résultat fiscal
Si le résultat est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global.
Taux d'amortissement pour les logements neufs
Les taux varient selon le type de location choisi. Plus le loyer est social, plus le taux est élevé — en compensation du loyer plus bas.
Plafonds de loyer et ressources fixés par l'art. 199 novovicies du CGI.
Plafonds fixés par l'art. 199 tricies (3° A I) du CGI.
Défini par l'art. 199 tricies du CGI. Loyers les plus bas.
* Le plafond annuel est majoré lorsque 50 % au moins des revenus bruts du foyer fiscal proviennent de la location sociale (+2 000 €) ou très sociale (+4 000 €).
Il n'existe pas de plafond légal sur le prix d'achat, mais au-delà d'un certain montant l'amortissement calculé dépasse le plafond annuel et devient fiscalement inutile. Formule : (Plafond annuel ÷ Taux) ÷ 80 %
Exemple location intermédiaire : (8 000 € ÷ 3,5 %) ÷ 80 % = 285 714 €
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Télécharger le guide gratuitTaux d'amortissement pour les logements anciens avec travaux
Pour les logements anciens réhabilités, les taux sont légèrement inférieurs à ceux du neuf. En contrepartie, le plafond annuel unique de 10 700 € s'applique indépendamment du type de location.
Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition ET le logement doit atteindre les classes A ou B du DPE après rénovation.
Déficit foncier majoré — dispositif complémentaire
La loi de finances 2026 prolonge jusqu'au 31 décembre 2027 un dispositif complémentaire distinct permettant d'imputer un déficit foncier jusqu'à 21 400 €/an (au lieu de 10 700 € habituellement) sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre les classes A ou B du DPE.
Déficit foncier majoré vs standard
Imputation sur le revenu global
C'est l'atout maître du dispositif Jeanbrun : l'amortissement peut réduire non seulement vos revenus fonciers, mais aussi votre revenu global imposable.
Avec le Pinel (ancienne logique)
La réduction d'impôt Pinel venait directement diminuer l'impôt dû. Elle était donc utile uniquement si vous payiez suffisamment d'impôt, et ne bénéficiait pas aux contribuables en tranche marginale élevée de façon proportionnelle.
- Réduction fixe : ex. 9 % du prix sur 9 ans
- Plafonnée à 10 000 €/an dans le plafond global des niches fiscales
- Pas d'effet sur l'assiette imposable
- Inutilisable si impôt < montant de la réduction
Avec le Jeanbrun (nouvelle logique)
L'amortissement Jeanbrun réduit d'abord les revenus fonciers imposables. Si le déficit dépasse les revenus fonciers, l'excédent est imputé sur le revenu global (salaires, bénéfices…), réduisant ainsi l'assiette de l'IR et des prélèvements sociaux.
- Réduction proportionnelle à votre TMI
- Plus votre TMI est élevé, plus l'avantage est grand
- Hors plafond global des niches fiscales
- Applicable même en l'absence de revenus fonciers antérieurs
Chaque euro d'amortissement imputé sur le revenu global génère 0,30 € d'économie d'impôt (+ 17,2 % de PS si revenus fonciers réduits).
Chaque euro d'amortissement imputé génère 0,41 € d'économie d'impôt. Le dispositif est encore plus avantageux pour les hauts revenus.
Chaque euro d'amortissement imputé génère 0,45 € d'économie d'impôt. L'effet levier maximal pour les contribuables les plus imposés.
Pourquoi le Jeanbrun est plus avantageux que le Pinel
Applicable sur tout le territoire
Contrairement au Pinel limité aux zones A, A bis et B1, le Jeanbrun s'applique partout en France — y compris les zones B2 et C où les prix sont plus accessibles.
Ouvert à l'ancien réhabilité
Le Pinel ne concernait que le neuf. Le Jeanbrun ouvre l'accès aux logements anciens nécessitant une rénovation énergétique importante (DPE A ou B), souvent moins chers à l'achat.
Déductible du revenu global
La réduction Pinel ne bénéficiait qu'aux contribuables avec suffisamment d'impôt à réduire. L'amortissement Jeanbrun, lui, bénéficie proportionnellement à tous les contribuables imposés.
Hors plafond des niches fiscales
Le Pinel entrait dans le plafond global des niches fiscales (10 000 €/an). L'amortissement Jeanbrun, étant une déduction et non une réduction, n'est pas soumis à ce plafond.
| Avantage | Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Zonage | A, A bis, B1 | Tout le territoire |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf + Ancien rénové |
| Mécanisme | Réduction d'impôt | Amortissement fiscal |
| Plafond niches fiscales | Oui (10 000 €) | Non |
| Impact TMI élevé | Fixe (même avantage) | Croissant avec le TMI |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Plafond max/an | % du prix | Jusqu'à 12 000 € |