Dispositif Jeanbrun
Location nue, revenus fonciers, amortissement déductible jusqu'à 5,5 %/an. Zones tendues uniquement. Engagement 9 ans.
LMNP
Location meublée non professionnelle, régime BIC. Amortissement du bien et du mobilier, sans plafond légal. Toutes zones. Pas d'engagement de durée.
LLI
Logement Locatif Intermédiaire institutionnel. TVA 10 %, TFPB exonérée 20 ans. Engagement 20 ans. Ouvert aux particuliers sous conditions strictes.
Quel dispositif vous correspond le mieux ?
Le choix entre Jeanbrun, LMNP et LLI dépend de nombreux paramètres propres à votre situation. Nos conseillers spécialisés vous accompagnent dans cette analyse et réalisent une simulation comparative sur mesure.
LMNP — Location Meublée Non Professionnelle
Le LMNP est l'un des régimes les plus populaires en investissement locatif. Il permet d'amortir comptablement le bien immobilier et le mobilier, réduisant fortement la base imposable.
LMNP — Régime de la location meublée
Revenus imposés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Le LMNP permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux grâce à l'amortissement comptable du bien (bâti), du mobilier et des équipements. Le résultat BIC est souvent nul ou légèrement négatif, ce qui permet de percevoir des loyers quasi sans impôt.
Régime micro-BIC
- → Accessible si recettes ≤ 77 700 € / an (meublé classique) ou 188 700 € (meublé de tourisme classé)
- → Abattement forfaitaire de 50 % (classique) ou 71 % (tourisme classé)
- → Aucune comptabilité à tenir
- → Pas d'amortissement déductible — abattement forfaitaire uniquement
- → Adapté aux petits portefeuilles sans charges importantes
Régime réel simplifié
- → Obligatoire au-delà des seuils micro-BIC, ou sur option
- → Déduction de toutes les charges réelles (intérêts, charges, frais)
- → Amortissement du bien (hors terrain) sur 25 à 35 ans
- → Amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans
- → Résultat souvent déficitaire = revenus locatifs non imposés
- → Déficit BIC imputable uniquement sur BIC de même nature (report 10 ans)
Caractéristiques clés du LMNP au réel
Avantage majeur : l'effet cash-flow
En LMNP au réel, les amortissements permettent généralement de ramener le résultat imposable à zéro, même si les loyers encaissés sont positifs. L'investisseur perçoit des revenus locatifs nets sans payer d'impôt ni de prélèvements sociaux sur ces revenus pendant toute la durée de détention (souvent 15-20 ans), jusqu'à épuisement de l'amortissement.
Point de vigilance : la revente
En cas de revente, le régime BIC retient un prix d'acquisition minoré des amortissements pratiqués pour calculer la plus-value. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable. Exemple : bien acheté 200 000 €, 60 000 € amortis → le prix de revient retenu est 140 000 €. Si la revente se fait à 220 000 €, la plus-value est de 80 000 € et non 20 000 €.
LLI — Logement Locatif Intermédiaire
Le LLI est un dispositif institutionnel destiné à la production de logements intermédiaires avec des avantages fiscaux spécifiques (TVA réduite, exonération TFPB). Il cible en priorité les opérateurs professionnels, mais les particuliers peuvent y accéder dans certaines conditions.
LLI — Logement Locatif Intermédiaire
Dispositif institutionnel avec TVA à 10 % et exonération de taxe foncière sur 20 ans
Créé par ordonnance en 2014, le LLI est un agrément accordé par l'État permettant de produire des logements à loyers intermédiaires avec une TVA réduite à 10 % et une exonération de TFPB pendant 20 ans. Il est surtout utilisé par les bailleurs sociaux, les institutionnels (Caisse des Dépôts, CDC Habitat) et les sociétés foncières. Les particuliers peuvent y accéder via des structures ad hoc.
Caractéristiques du dispositif LLI
Avantage clé : l'économie à l'entrée
La TVA réduite à 10 % représente une économie immédiate de 10 points sur le prix d'achat (vs TVA à 20 % pour un bien neuf classique). Sur un bien à 300 000 € HT, cela représente une économie de 30 000 €. Combinée à l'exonération de TFPB sur 20 ans, le LLI est particulièrement adapté pour des projets de grande échelle portés par des opérateurs professionnels.
LLI pour les particuliers
Depuis 2023, des opérateurs ont développé des offres LLI accessibles aux particuliers, notamment via des SCPI de logement intermédiaire ou des sociétés patrimoniales agréées. L'investisseur acquiert des parts d'une structure bénéficiant du régime LLI. Les loyers sont plafonnés et l'investissement est peu liquide (engagement fort), mais l'économie de TVA et l'exonération TFPB constituent des avantages réels à l'entrée.
Tableau comparatif — Jeanbrun vs LMNP vs LLI
Un aperçu synthétique des trois dispositifs sur les critères essentiels pour prendre votre décision d'investissement.
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP (réel) | LLI |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue (vide) | Meublée | Nue ou meublée (intermédiaire) |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (IR) | BIC (IR) | Variable (IS ou IR selon structure) |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 uniquement | Toutes zones | A bis, A, B1 |
| Plafonds de loyer | Oui — par zone et niveau | Non — loyer libre | Oui — identiques à Pinel |
| Plafonds ressources locataire | Oui | Non | Oui |
| Engagement de durée | 9 ans (irrévocable) | Aucun | 20 ans |
| Taux d'amortissement | 3,5 % à 5,5 % / an | ~3 à 4 %/an (bâti) + mobilier | Variable (comptabilité IS) |
| Plafond amortissement annuel | 8 000 à 12 000 € / an | Aucun | Non applicable (IS) |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui — jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 €) | Non — déficit reportable uniquement BIC | Non applicable |
| TVA à l'acquisition | 20 % (neuf standard) | 20 % ou 10 % (résidences services) | 10 % — avantage majeur |
| Exonération taxe foncière | Non | Non | Oui — 20 ans |
| Fiscalité à la revente | PV immobilière classique (pas de réintégration amortissements) | PV avec amortissements réputés déduits (augmente base) | Variable selon structure |
| Accessible aux particuliers | Oui — directement | Oui — directement | Indirect — via SCPI ou structures |
| Prélèvements sociaux économisés | Oui — 17,2 % sur l'amortissement | Non (régime BIC) | Non applicable |
| Cumul avec d'autres avantages | Déficit foncier majoré (ancien) | Censi-Bouvard si résidence services | TVA + TFPB cumulables |
Quel dispositif pour quel profil ?
Le choix entre Jeanbrun, LMNP et LLI dépend de votre situation fiscale, de votre horizon d'investissement et de vos objectifs patrimoniaux.
Dispositif Jeanbrun
Idéal pour les contribuables fortement imposés (TMI 30-41 %) souhaitant investir dans le neuf ou l'ancien rénové en zone tendue, avec des revenus fonciers existants à effacer.
- ✓ TMI élevée (30 %+)
- ✓ Déjà propriétaire bailleur (revenus fonciers)
- ✓ Investissement zone A bis, A ou B1
- ✓ Horizon 9-15 ans
- ✓ Préférence pour la location vide
LMNP au réel
Idéal pour maximiser le cash-flow net d'impôt immédiat, sans contrainte de zone ni de locataire. La location meublée offre plus de flexibilité et des loyers potentiellement plus élevés.
- ✓ Objectif : revenus complémentaires immédiats
- ✓ Location meublée (résidence, étudiants…)
- ✓ Toutes zones, pas de contrainte locataire
- ✓ Horizon flexible (pas d'engagement)
- ⚠ Vigilance à la revente (réintégration PV)
LLI
Adapté aux investisseurs institutionnels ou à ceux souhaitant diversifier via des SCPI LLI. L'économie à l'entrée (TVA + TFPB) est significative pour des projets de grande envergure.
- ✓ Opérateurs professionnels, foncières
- ✓ Particuliers via SCPI LLI dédiées
- ✓ Projets de grande envergure (50+ logements)
- ✓ Horizon long terme (20 ans)
- ⚠ Peu accessible en direct pour particuliers
Synthèse — Critère décisif selon votre situation
→ Jeanbrun efface vos revenus fonciers ET génère un déficit imputable sur votre revenu global
→ LMNP : pas de plafond de loyer, toutes zones, liberté totale de gestion
→ LLI : TVA 10 % et TFPB exonérée 20 ans rendent l'opération plus rentable dès l'entrée